La COVID-19 ha dejado muchos edificios de oficinas medio vacíos en los centros urbanos de todo Estados Unidos y, a medida que aumentan las vacantes, los valores de las propiedades comerciales caen. Es posible que la demanda de espacio para oficinas no recupere los niveles anteriores a la pandemia, como algunos han augurado .
Los bancos, los gobiernos municipales y las empresas de administración de propiedades temen la gravedad de la situación y sus consecuencias económicas potencialmente funestas. Al mismo tiempo, la escasez de viviendas se está convirtiendo en un problema importante para muchas ciudades. ¿Podrían los edificios de oficinas vacíos ser el remedio a la crisis inmobiliaria? ¿Qué se necesita para convertir edificios de oficinas en viviendas?
Se podría pensar que la idea de convertir edificios de oficinas en residenciales probablemente encontraría poca o ninguna oposición y sería promovida por las ciudades y las autoridades de planificación como una posibilidad para mitigar la escasez de viviendas y activar los distritos. Podría ser una situación en la que todos saldrían ganando si no fuera por la burocracia burocrática (regulaciones locales de construcción y zonificación) y las dificultades técnicas, incluidas las mejoras estructurales, energéticas/mecánicas, de accesibilidad y de seguridad contra incendios, entre otros requisitos. Estos requisitos limitan la cantidad de edificios de oficinas desocupados que potencialmente podrían convertirse en uso residencial.
Reglamentos de Zonificación
No existe una regla general para convertir espacios de oficinas en viviendas, y cada edificio debe cumplir con las normas locales de construcción y zonificación. Las reglas de zonificación varían, pero a menudo comparten el propósito común de separar las ocupaciones , es decir, separar el uso residencial del comercial. Por esta razón específica, es difícil cambiar el uso de un edificio existente, y los promotores que quieran emprender esa tarea tendrán que solicitar una variación, que puede enfrentar oposición antes de que se conceda. Las dificultades no terminan aquí. Además de las regulaciones de zonificación, los códigos de construcción influirán en los proyectos de reurbanización.
Generalmente, los códigos de construcción que se aplican a proyectos residenciales son considerablemente diferentes de los que se aplican a edificios de oficinas. Adaptar una estructura existente a un nuevo uso implicará la cooperación de diferentes agencias para abordar las complejidades que conlleva el cambio de uso de ocupación. Pero dada la situación extraordinaria en la que, por un lado, tenemos miles de metros cuadrados de oficinas vacantes y, por el otro, una escasez urgente de viviendas, tendría mucho sentido relajar estas regulaciones y tratar de resolver ambos problemas. Las autoridades municipales tienen en sus manos la oportunidad de hacer recomendaciones de cambio en las normas de zonificación de la ciudad. En este sentido, el alcalde de Nueva York, Eric Adams, ha estado alentando modificaciones a los códigos de zonificación y construcción para estimular la transformación de viviendas para oficinas.
Por el momento, las normas de zonificación y construcción dificultan que los edificios de oficinas se destinen a un uso diferente, especialmente a residencial, simplemente porque los requisitos para uno son muy diferentes de los otros. Veamos algunos de los requisitos específicos para convertir un edificio de oficinas en viviendas: La luz y la ventilación son quizás los factores más críticos que influyen en la ecuación. Requisitos de iluminación y ventilación Un requisito crucial es que los espacios habitables cuenten con una cantidad mínima de luz y ventilación . Curiosamente, los edificios de oficinas anteriores a la era del aire acondicionado son potencialmente más adecuados para la transformación de oficinas en viviendas. Su tamaño y configuración estuvieron dictados por la necesidad de dotar a las oficinas de luz y ventilación. Cuando el aire acondicionado y la iluminación fluorescente se convirtieron en rasgos característicos del entorno de oficina, la huella estrecha y rectangular del edificio de oficinas típico ( y sus variaciones de ala U, L, C y E )podría expandirse a placas de piso más grandes llenas de filas de oficinas que ya no necesitaban una ventana cerca. Fue entonces cuando las cosas se complicaron para la transformación de oficina en vivienda. La distancia desde el centro del edificio hasta una pared exterior es a menudo tan grande ( incluso cuando el centro está formado por un núcleo de circulación y servicios públicos ) que es imposible crear un diseño eficaz donde todas las unidades tengan ventanas. A este problema se suma el tipo de envolvente del edificio. Los interiores de los edificios de oficinas modernos están, en su mayor parte, sellados detrás de muros cortina. Para cumplir con la norma de iluminación y ventilación requerida en los edificios residenciales, es necesario reemplazar toda la piel de vidrio con un sistema que incorpore ventanas operables.
Otros factores, incluida la configuración de la red estructural y la ubicación de las ventanas, afectan la viabilidad de los proyectos de conversión de oficinas a viviendas y dictan la distribución y el tamaño de las habitaciones en los nuevos apartamentos. Arriba, el edificio de oficinas convertido en complejo de apartamentos de Hawkins + Hawkins Architcts muestra el plano de planta típico para todos los niveles por encima de la planta baja con unidades alrededor de un núcleo central de circulación y almacenamiento. El diseño abierto de todas las unidades permite que la luz natural llegue a todos los rincones.
El diseño reinventa un moderno edificio de oficinas de cuatro pisos que sirvió como banco de sangre de San Diego durante casi 40 años. Ofreciendo vistas panorámicas del horizonte de la ciudad, un parque central y una bahía, el edificio inspiró la conversión en apartamentos tipo loft. El objetivo era crear unidades de vivienda amplias y energéticamente eficientes mediante la reutilización adaptativa y al mismo tiempo preservar un hito. Los elementos estructurales interiores, como los pisos de concreto y los techos artesonados, fueron expuestos para crear una apariencia limpia e industrial. Las ventanas de un solo acristalamiento fueron reemplazadas por ventanas de vinilo de piso a techo con doble acristalamiento, energéticamente eficientes; y se instalaron nuevos sistemas mecánicos y eléctricos energéticamente eficientes.
El Centro Internacional de Diseño, diseñado originalmente por Richard Dorman en 1964 (izquierda) y 8899 Beverly Boulevard por Olson Kundig, Los Ángeles, California | Imagen de Joe Fletcher (derecha).
8899 Beverly Boulevard de Olson Kundig, Los Ángeles, California | Imágenes de Joe Fletcher.
Aquí hay otro ejemplo de remodelación de oficina a vivienda. El Centro Internacional de Diseño, diseñado originalmente por Richard Dorman en 1964, está ubicado en el corazón actual del vibrante distrito de arte y diseño de West Hollywood en Los Ángeles. El diseño de reurbanización de Olson Kundig mantiene la integridad original del edificio mientras realiza la transición de su función a un complejo de condominios de lujo de 48 unidades .Las nuevas adiciones están alejadas de la estructura para reconocer la forma del edificio. Los niveles superiores contienen una combinación de unidades de una, dos, tres y cuatro habitaciones, quince de las cuales están designadas a precio de mercado. Las comodidades privadas en el nivel inferior incluyen un vestíbulo residencial, un gimnasio y un área de piscina adyacente. El nuevo diseño del edificio resalta las conexiones interior-exterior a través de un uso generoso de vidrio manteniendo los balcones de hormigón originales del edificio. La fachada actualizada incorpora un sistema de contraventanas para controlar la sombra y la privacidad. Las terrazas en la azotea en el nuevo nivel del ático extienden las áreas habitables al aire libre, abriéndose a vistas de West Hollywood y Hollywood Hills más allá.
¿Están los grandes edificios de oficinas condenados al fracaso?
8899 Beverly Boulevard de Olson Kundig, Los Ángeles, California | Imágenes de Joe Fletcher.
La forma en que se diseñan los edificios de oficinas influye en la idoneidad para la transformación de oficinas en viviendas y, por ahora, los grandes edificios de oficinas ofrecen un avispero de dificultades técnicas irresolubles después de tener en cuenta el costo, la rentabilidad y las limitaciones físicas. La modificación de las normas locales de zonificación y construcción es fundamental para facilitar la transformación de oficinas en hogares. De la forma más extravagante ( y extraordinariamente cara )En estos casos, los desarrolladores pueden dejar volar su imaginación: tallar partes de un edificio para crear terrazas al aire libre que traen luz y aire a apartamentos que de otro modo carecerían de ventanas o hacer agujeros en las placas del piso para instalar pozos de luz. La ocupación de uso mixto podría ser una opción que valga la pena explorar. En este caso, la separación de incendios y las salidas serían cuestiones desafiantes que deberían abordarse.
Los costos de reurbanización de oficinas a viviendas pueden ser exorbitantes y, con toda seguridad, tales proyectos sólo serían viables si se ofrecieran como edificios de departamentos de lujo. A este ritmo, los proyectos de reurbanización de oficinas a viviendas probablemente tendrán poco impacto positivo en la escasez de viviendas, al menos por ahora. Se necesitan con urgencia flexibilización del código e incentivos económicos para permitir que estas conversiones despeguen.
