Indecopi le ha puesto la mira al sector inmobiliario este año. En recientes fallos, la entidad se ha pronunciado para aclarar algunas “áreas grises” en las relaciones de consumo de este rubro económico. Ahora, en una resolución de segunda instancia, discute la pertinencia de que una inmobiliaria informe a un potencial cliente de la existencia de una hipoteca sobre el bien inmueble que estaba interesado en adquirir.
La Resolución 0206-2024/SPC-INDECOPI, de la Comisión de Protección al Consumidor (CPC), analizó el caso de una persona natural que había separado con S/ 2,000 un bien inmueble ofertado por una inmobiliaria y una constructora. Antes de firmar el contrato de compraventa, el potencial cliente se enteró de la existencia de una hipoteca sobre el departamento que estaba por comprar.
Este hecho generó que la persona desistiera de la adquisición, motivo por el cual la inmobiliaria retuvo el monto de separación como una penalidad. En este caso, apuntan abogados consultados por Gestión, Indecopi continúa resolviendo casos bajo una óptica “proteccionista”, una tendencia ya reiterativa en lo que va del 2024.
Deber de informar
Según indica la CDC, la persona que interpuso la queja ante Indecopi reclamó que la inmobiliaria no le informó claramente de la existencia de una hipoteca, en favor de un banco local, sobre el bien inmueble que planeaba adquirir.
En su defensa, la inmobiliaria aludió que, en el contrato de separación del departamento, habían incluido el número de la partida registral del bien inmueble, por lo que el denunciante podía conocer la carga que grababa al predio matriz donde estaría su futura propiedad. Así, se estaban escudando con el Código Civil, que contempla el principio de publicidad registral.
Esta última directriz señala que se presume, sin admitirse prueba contraria, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones en Registros Públicos, según explica Bruno Mejía, gerente de EY Law.
Sin embargo, en este caso, la entidad hizo prevalecer su Código de Protección y Defensa del Consumidor sobre otro de similar rango. “Indecopi sopesó entre el Código Civil y el del Consumidor. Al final, lo que están diciendo es que este último debe prevalecer de cara al consumidor inmobiliario”, aclara Mejía.
Efectivamente, la CDC en su resolución reconoce la presunción legal de que todos conocen la información contenida en los Registros Públicos. Sin embargo, aclara que esto no libera a las inmobiliarias de la obligación de informar lo mínimo necesario a sus clientes, de acuerdo con el artículo 76° del Código del Consumidor.
Con ello, resaltan los abogados consultados, Indecopi no solo está planteando que las inmobiliarias deben informar de hipotecas existentes sobre los bienes que ofertan, sino de otro tipo de información que contribuya a una decisión sustentada de sus posibles clientes.
“Esa interpretación, desde mi perspectiva, hay que tomarla con pinzas. Puede aumentar el costo de transacción para las inmobiliarias porque deben medir hasta qué punto de información dar. Puede ser más que la hipoteca, cómo van los pagos de la misma o hasta el contrato de financiamiento con el banco”, señala Luis Aliaga, asociado principal de PPU.
Indecopi en su fallo no solo ordenó que se sancione a la inmobiliaria, también incluyó una “cuestión final”, donde remiten el fallo al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS). La cartera por la Ley 29203, administra la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de Unidades Inmobiliarias.
“Eso no es común. Responde a la falta de transparencia que pueden tener las inmobiliarias sobre no informar claro cuáles son las cargas que pesan sobre el inmueble. Una hipoteca no es un hecho menor, puedes perder la propiedad del bien por adquirir a favor de un tercero”, recalca Mejía de EY Law.
Tendencia clara
Ambos expertos coinciden en que este fallo de la CDC forma parte de una postura ya marcada de Indecopi en materia inmobiliaria. Y es que este no es el único pronunciamiento reciente donde la entidad saca cara por el consumidor de este sector.
Como ya informó Gestión, hay al menos otros dos ejemplos claros de resoluciones en la misma línea del fallo aquí retratado. En uno Indecopi estableció como precedente que una inmobiliaria debe pagar el alquiler de una vivienda alternativa a unos compradores debido a la demora en la entrega de su inmueble.
En el otro, la entidad cambió su criterio respecto a la responsabilidad de los gerentes generales inmobiliarios en el caso de infracciones administrativas. Antes, se necesitaba demostrar su participación directa. Ahora, por su propio cargo, son responsables solidarios sin esa prueba, ya que las faltas afectan el derecho a la vivienda.
“Han tomado una actitud proteccionista del consumidor. Las empresas mas grandes deben ser las que menos procesos deben tener en Indecopi porque tienen mayor capacidad para cumplir el Código. Las más pequeñas no. Hay muchas estafas, no entregan proyectos a tiempo o dan una unidad inmobiliaria en lugar de otra. Creo que eso ha generado que sean así ahora”, considera Aliaga de PPU.
El abogado apunta que Indecopi también está cubriendo el rol fiscalizador que deberían tener las municipalidades y el mismo MVCS, que hoy no están alineados, especialmente en Lima, por desacuerdos en torno a las autorizaciones de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS).
“El fallo de la CDC es una decisión bastante proteccionista de Indecopi, pero forma parte de una seguidilla de pronunciamientos en materia inmobiliaria. Hay un boom de interés inmobiliario. Las constructoras cometen infracciones, se pelean por la VIS y las barreras burocráticas de las municipalidades”,coincide Mejía de EY Law.
Aliaga refiere también que estas entidades –municipalidades y MVCS– deberían estar acordes para prevenir situaciones de desigualdad entre proveedores y consumidores inmobiliarios, antes de celebrar algún contrato.
“En cierta medida lo que hace Indecopi está bien, pero es una protección ex post, no ex ante, que le corresponde a las municipalidades y el MVCS. Ellas son las que deben poner restricciones al proceso constructivo y mantener el orden, lo que bajaría la carga de denuncia del Indecopi”, agrega.
