Diseñar un edificio residencial típico rara vez involucra a sus futuros residentes. A menudo, son creados por desarrolladores inmobiliarios en respuesta a demandas del mercado predefinidas, y los proyectos rara vez están optimizados para la habitabilidad. Un sistema de desarrollo emergente que comenzó en Alemania busca cambiar esta dinámica y reposicionar a los residentes en el centro de los nuevos desarrollos habitacionales. El sistema Baugruppe, que en alemán significa «grupo de construcción», propone un enfoque alternativo para la vivienda que permite a grupos de individuos unirse para diseñar y construir sus espacios residenciales, eludiendo a los desarrolladores tradicionales para crear entornos habitacionales personalizados y sostenibles.
Al formar un colectivo, los futuros propietarios se involucran directamente con arquitectos y contratistas, diseñando espacios que se adaptan explícitamente a sus necesidades e ideales. Ellos se convierten en los desarrolladores. Se establecen reglas claras desde el principio para evitar conflictos, y se contratan especialistas en construcción, incluidos profesionales de la arquitectura, para supervisar el desarrollo. Mientras que muchos sistemas de vivienda Baugruppe incluyen amplias áreas comunes, los propietarios mantienen la propiedad privada de sus unidades, que generalmente están completamente equipadas. Esta participación directa contrasta marcadamente con los desarrollos habitacionales convencionales, donde los compradores generalmente se ajustan a estructuras predefinidas. Los principios fundamentales que guían los proyectos Baugruppe abarcan la colaboración comunitaria, la personalización, la asequibilidad y la sostenibilidad.
El sistema surgió en Alemania como una reacción a las preocupaciones sobre la asequibilidad. A pesar de las bajas tasas de propiedad de vivienda en Alemania, los proyectos orientados a la comunidad han florecido, particularmente en áreas urbanas como Friburgo y Colonia, fomentando interacciones sociales sostenidas y comunidades cohesivas. Un estudio de 2015 afirma que más del 60% de las nuevas propiedades construidas para la propiedad privada están compuestas por desarrollos autoconstruidos y se estima que las cooperativas de vivienda como los desarrollos Baugruppe constituyen entre el 15 y el 17% del sector de la vivienda.
Entre las principales motivaciones para adoptar este sistema están la eficiencia de costos y la personalización, así como alinear las viviendas con las necesidades personales. Al eludir al desarrollador inmobiliario, se reducen los costos, ya que no hay necesidad de márgenes de ganancia y precios especulativos. La transparencia financiera de estos proyectos permite a los participantes asignar fondos de manera más eficiente, priorizando materiales de calidad y tecnologías sostenibles sobre costos de marketing y administrativos.
Al participar colectivamente en el proceso de construcción, la vivienda de grupo fomenta un fuerte sentido de identidad y pertenencia, ya que los espacios pueden ser personalizados para reflejar necesidades personales y colectivas. El sistema también fomenta intrínsecamente interdependencias entre los participantes, transformando casas aisladas en comunidades integradas. Estos proyectos fomentan la comunidad a través de objetivos compartidos y apoyo mutuo durante el proceso de construcción. Esta base creada durante las fases de construcción a menudo se traduce en un desarrollo comunitario continuo. Los espacios compartidos, como jardines, talleres o cocinas comunitarias, a menudo tienen un papel destacado en los desarrollos Baugruppe, fomentando la interacción y promoviendo un sentido de pertenencia.
Un ejemplo de esto es el BIGyard de Zanderroth Architekten, construido por 72 socios bajo responsabilidad autónoma. En este caso, el jardín interior de 1,300 m² es compartido y no está dividido entre los residentes, ofreciéndoles un amplio espacio para interacciones sin autos. El desarrollo también incluye instalaciones de cocina comunitarias, una sauna y 4 apartamentos para huéspedes. Sin embargo, las unidades residenciales privadas son de propiedad privada, y su diseño ha sido personalizado según las necesidades de cada propietario, desde distribuciones personalizadas hasta la elección de acabados. Las características compartidas, como las fachadas y el diseño del jardín, fueron planificadas por los arquitectos, en colaboración con el grupo.
Mientras que la mayoría de las asociaciones de construcción grupal comienzan adquiriendo un terreno, el sistema también funciona para renovar una estructura antigua o convertir un edificio no utilizado en co-vivienda. Un ejemplo de esto es la Residencia Baugruppe de No Architects, que resultó de la asociación de tres familias que compraron una villa de tres pisos y 130 m² en el centro de Praga, República Checa. El edificio fue reimaginado de tal manera que cada familia ocupó uno de los pisos en una distribución típica de apartamento. La circulación vertical está separada de los apartamentos para permitir la privacidad, mientras que los espacios en el sótano y el patio son compartidos, incluyendo la lavandería, espacios técnicos y una sala de club. El garaje único fue reemplazado por una estructura de estacionamiento para bicicletas y un cobertizo de jardinería, fomentando una vida urbana más sostenible.
Una de las ventajas del Baugruppe es la capacidad de tomar posesión de sitios que son poco atractivos para los desarrolladores a gran escala, permitiendo intervenciones más pequeñas pero mejor adaptadas dentro del tejido urbano. De esta manera, pequeñas parcelas irregulares, limitaciones de altura y otras restricciones pueden complicar el proceso directo de los desarrolladores inmobiliarios, pero, cuando se abordan desde un nivel granular, pueden resultar ser ubicaciones atractivas para la vida familiar. Esto es lo que lograron las 15 familias que han adquirido uno de los últimos terrenos de construcción en el centro de Neukölln, Alemania, transformándolo con la ayuda de IFUB* en un sistema de vivienda ecológico, amigable y moderno que está bien integrado en el entorno urbano.
Como los futuros residentes están directamente involucrados en el proceso de diseño, las construcciones grupales a menudo priorizan características ecológicas, como fuentes de energía renovable, diseño solar pasivo y materiales sostenibles. Estos elementos no solo reducen la huella ecológica de los edificios, sino que también contribuyen a entornos de vida más saludables. La cooperativa Kalkbreite en Zúrich, Suiza, sirve como un testimonio de estos ideales. El proyecto incluye una mezcla de espacios residenciales, comerciales y culturales diseñados en torno a principios de sostenibilidad. Se construye como una construcción híbrida de madera, se centra en reducir el consumo de energía, al mismo tiempo que promueve el transporte público, jardines e instalaciones comunitarias.
Aunque el sistema Baugruppe ofrece numerosos beneficios, también enfrenta desafíos en cuanto a la exclusividad. Estos proyectos a menudo atraen principalmente a participantes de clase media, lo que puede llevar inadvertidamente a la exclusión residencial. A pesar de su ética centrada en la comunidad, el sistema puede no abordar inherentemente las necesidades de las personas de bajos ingresos que podrían carecer de los recursos u oportunidades para participar. Esta exclusividad plantea importantes preguntas sobre accesibilidad e inclusión, destacando la necesidad de estrategias para ampliar la participación y garantizar que los beneficios de tales modelos de vivienda colaborativa estén disponibles para una amplia gama de grupos socioeconómicos.
El sistema Baugruppe influye en el desarrollo urbano al fomentar entornos de vida más orientados a la comunidad y densos. Al permitir que los residentes den forma activamente a sus vecindarios, estos proyectos a menudo abordan los desafíos urbanos, como la sobrepoblación y la degradación ambiental, de manera más efectiva que los proyectos liderados por desarrolladores tradicionales. A medida que las áreas urbanas de todo el mundo enfrentan las complejidades de la vida moderna y la sostenibilidad, el sistema Baugruppe destaca como un modelo inspirador, guiando potencialmente el futuro del desarrollo urbano hacia comunidades más inclusivas y resilientes.
