Para abrir un negocio formal en un condominio se deben cumplir con dos requisitos. El uso comercial debe estar contemplado en el Reglamento Interno del condominio y la actividad debe ser compatible con la zonificación establecida por la municipalidad.
“El Reglamento Interno definirá los usos del inmueble: si es solo de vivienda o si puede tener un uso mixto que permita llevar una actividad comercial”, indicó Angello Rivera, asociado principal del área inmobiliaria en Osterling Abogados.
En ello coincidió Miguel Cavero, director de la consultora Inmobilex, quien refirió que si el reglamento no considera un uso comercial de los inmuebles, aprobar esta modificación requerirá de mayoría calificada, es decir, el voto favorable de los dos tercios de la Junta de Propietarios del condominio.
Asimismo, Cavero recomendó a los propietarios de un edificio en condominio a solo autorizar actividades comerciales en la primera planta. “Esto para evitar que ingresen personas externas al edificio. Es una precaución por un tema de seguridad”, anotó Cavero.
Por otro lado, para obtener la autorización municipal vía la licencia de funcionamiento, el tipo de establecimiento de comercio que pueda ser implementado dependerá de la zonificación del área en la que se encuentre el edificio de vivienda.
“Por ejemplo, si estamos en una zona de densidad poblacional media, será posible aperturar establecimientos de comercio vecinal, coloquialmente conocidos como bodega; mientras que no sería posible aperturar establecimientos de comercio industrial, como bien podría ser un almacén”, subrayó Angello Rivera.
“En este sentido, incluso cuando el Reglamento Interno permita el desarrollo de actividades comerciales al interior de las secciones de propiedad exclusiva, será necesario considerar la normativa municipal y viceversa”, remarcó Rivera.
Como paso previo a la obtención de la licencia de funcionamiento, el establecimiento donde será desarrollada la actividad de comercio u oficina necesitará pasar por una Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones (ITSE), por parte de la Subgerencia de Gestión del Riesgo de Desastre u órgano equivalente de la municipalidad correspondiente.
El objetivo de dicha inspección será, entre otras cosas, evaluar el riesgo; las condiciones de seguridad; la implementación de las medidas de seguridad; y, la vulnerabilidad de la edificación. En caso esta resulte exitosa, el establecimiento habrá obtenido el Certificado ITSE necesario para el trámite de la licencia de funcionamiento.
Angello Rivera brinda unas recomendaciones: consultar la zonificación de la zona en la que se ubica la edificación, realizar el análisis de riesgos del establecimiento en compañía de profesionales como arquitectos o ingenieros; implementar sistemas de seguridad en atención a las características del establecimiento (como por ejemplo, sistemas anti-incendios, rutas de evacuación, señalización de zonas seguras en casos de sismos, entre otros); y, un estudio de posicionamiento de mercado.
¿Qué hacer si un propietario incumple el reglamento de condominio? Si un propietario abre un negocio en su inmueble, a pesar de que ello no está contemplado en el Reglamento Interno del condominio, podría sufrir multas u otras sanciones establecidas en este reglamento.
Incluso los vecinos podrían interponer una denuncia ante la municipalidad, ya que es muy probable que ese negocio tampoco cuente con licencia de funcionamiento.
“Por ejemplo, en el distrito de Miraflores las sanciones por aperturar establecimientos de comercio sin licencia de funcionamiento van desde las 0.50 a las 2.00 UIT, sin perjuicio de que se aplique la medida complementaria de clausura temporal o definitiva”, anotó Angello Rivera.
