El mercado subprime, también llamado clase B, se divide en tres subcategorías. Se encuentran los B Grande, que son edificios que tienen 1,000 m2 cuadrados de área de planta, B Tradicional, que compite directamente con el prime, pero se diferencia al no contar con determinadas amenidades como áreas comunes ni certificación LEED y el B Boutique, que es prácticamente del estándar de clase A, pero dimensiones reducidas. Este último, según el Reporte Inmobiliario “Oficinas Subprime 2S 2023″ de Binswanger, fue quien impulsó toda la categoría en los últimos años, generando nueva oferta y demanda, además de posicionarse como protagonista a largo plazo.
Daniel López, analista de investigación de Binswanger, comentó que, en líneas generales, el mercado subprime ha registrado un comportamiento saludable dentro del sector de oficinas al cierre de 2023, apalancado principalmente por la categoría boutique.
Uno de los progresos más relevantes del mercado boutique es la tasa de vacancia. “Para el 2021, existía una de las tasas más altas del mercado (35%). De cada 100 oficinas, 35 estaban desocupadas. A la fecha, se encuentra en un 19%. Es decir, se han recuperado 7 puntos porcentuales desde el 2022 hasta el 2023″, señaló López.
La vacancia boutique está principalmente en Magdalena, quien tiene la mayor oferta de este sector, seguido de Miraflores y Surco. “En general, existen 25,800 metros cuadrados (m2) boutique vacantes, lo que se podría comparar a un edificio prime, así que podríamos confirmar que es un mercado bastante saludable”, indicó López.
El especialista explicó existen buenas perspectivas para este año. “Se identifica una mayor facilidad por la baja de la tasa de interés de los bancos, que, al ser esto un mercado de compra, el efecto de esta variable repercute en las mayores facilidades para acceder a una opción de préstamo para las empresas”, señaló el ejecutivo.
Nueva oferta en camino
Durante 2023, han registrado un incremento de stock, incorporándose el Edificio Olaechea (B tradicional), Roosevelt y Pod Lamar (ambos Boutique), dejando un total de 134,000 m2 de oferta. Para 2024, se espera el ingreso del IQ Surco (Boutique) y Limatambo Tower II, entregándose en mayo, aumentando hasta los 145,000 m2. “Es la subcategoría que tiene mayores entregas de nuevos proyectos, manteniendo este ritmo por segundo año consecutivo”, remarcó López.
Si se analiza el histórico, en 2017 se contaba con 39,000 m2 de oficinas boutique con dos edificios, pero que luego se cuadruplicó hacia el 2023. “Se esperan nuevas entregas para esta categoría, pero no bajo formato de un edificio completamente útil para alquiler, sino con formatos mixtos (residencial y comercial). Este modalidad se mantiene desde el 2018, donde 8 de cada 13 proyectos fueron entregados con un componente para oficinas y residencial y oficinas”, señaló el especialista.
Adicionalmente, de acuerdo con información de Binswanger, alrededor de 12,000 m2 de la categoría boutique se agregarían para el 2025 en tres edificios. Estos estarían ubicados en: Miraflores, Chacarilla y San Isidro, sin embargo, las cifras pueden variar, debido a que el comportamiento de inversión de este segmento sigue al alza.
Perfil de la demanda
Desde 2018 y 2019, el segmento boutique se empezó a dinamizar por la compra de inmuebles y no precisamente por el alquiler. “Anteriormente, muchas de estas oficinas que se compran, regresaban al mercado bajo el formato de alquiler. La mayoría que compran estos inmuebles no son inversionistas que esperan obtener un ingreso por ellas, sino usuarios finales. Es decir, los metros cuadrados adquiridos, ya no regresan al mercado peruano para alquiler, como en otras categorías”, explicó López.
Para 2023, la demanda se duplicó, registrando 14,000 metros cuadrados, superando los 8,595 m2 en 2022, dejando atrás los bajos indicadores en la pandemia (2020 y 2022). Las áreas o distritos donde se está moviendo este mercado son en Surco – La Molina, Miraflores, Ejército Corporativo, Barranco, Magdalena y Lince.
Con respecto al perfil de la demanda, los usuarios finales son odontólogos, consultores, abogados o startups. “El foco de los inversionistas institucionales está puesto en otro tipo activos (industriales). No vemos que esto vaya a cambiar en el mediano plazo. Probablemente, en 2025, donde la tasa de vacancia esté muy baja, se pueda ver algún interés de este perfil de inversionistas que manejan grandes portafolios, pero, de momento, se seguirá sosteniendo por usuarios finales”, anticipó López.
Tarifas del sector
En cuanto a las tarifas, si bien este mercado se mueve por la venta de espacios, todavía existe cierta cantidad de inversionistas. Antes, el 70% de las compras eran inversionistas y 30% usuarios finales. Ahora, esl 80% son usuarios finales y 20% inversionistas.
“Los inversionistas que se mantienen en la categoría boutique buscan captar este interés por parte de la creciente demanda. Se evidencia un ligero incremento en las tarifas (+0.8 centavos de dólar) en promedio, situándose en US$14. De otro lado, la tarifa de venta es US$2,200 por metro cuadrado, siendo Miraflores el distrito con precio más alto”, detalló el especialista de Binswanger.
