En el ordenamiento jurídico peruano, la doble venta de un inmueble se ubica en la intersección entre la regulación civil de la compraventa y el sistema registral, generando conflictos de oponibilidad entre adquirentes y la eventual nulidad del segundo contrato.
La compraventa y transmisión de propiedad de un inmueble se rige por el artículo 949 del Código Civil (CC), que adopta un sistema consensual: el acuerdo válidamente celebrado transmite la propiedad; no obstante, la inscripción registral genera la “prevalencia” del acto frente a terceros (oponibilidad).
En caso de concurrencia de acreedores sobre un mismo bien inmueble, según el artículo 1135 del CC, tiene preferencia el acreedor de buena fe cuyo título se inscribe primero, a falta de inscripción, será el acreedor con título de fecha anterior. Es decir, en este último supuesto, se prefiere el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.
De manera complementaria, el artículo 2014 del CC que dispone que “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”
El Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, 2020, estableció que “el segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) Finalidad ilícita, (ii) objeto jurídicamente imposible, y/o (iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbre”.
En términos prácticos, el conflicto por la doble venta de un inmueble se resuelve privilegiando al adquirente que, de buena fe, inscribe primero su derecho, aun cuando su contrato sea de fecha posterior, desplazando al comprador que no llevó su adquisición al registro. Cuando se declara la nulidad de la segunda compraventa, el segundo adquirente queda desprovisto de titularidad real sobre el inmueble y solo puede ejercer acciones personales indemnizatorias contra el vendedor, sin afectar el derecho del primer comprador protegido por el principio de prioridad registral.
