En un contexto económico donde la inflación se mantiene baja, con una tasa del 1,8%, y la tasa de interés de referencia sigue su tendencia a la baja (4,75% en enero de 2025), los créditos hipotecarios se han convertido en un tema cada vez más relevante. En 2024, la colocación de préstamos para la compra de viviendas aumentó en un 5%, alcanzando los S/70.195 millones, según datos del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Este crecimiento se ha mantenido sostenido desde 2022, cuando se registró un aumento de 8% y un saldo de S/57.864 millones.
El economista Arturo García explicó que la tendencia al crecimiento del crédito hipotecario se debe, en parte, a la reactivación temprana del sector construcción tras la pandemia. A los tres meses de la crisis sanitaria, la construcción fue uno de los primeros sectores en recuperarse, lo que impulsó a su vez el aumento de los créditos hipotecarios. Este fenómeno se repitió en 2023, cuando, a pesar de la recesión, la construcción fue uno de los pocos sectores en registrar crecimientos sostenidos dentro del sistema financiero.
El experto añadió que el Perú enfrenta un déficit de viviendas propias, lo que ha favorecido el crecimiento del crédito hipotecario. Además, la estabilidad económica del país ha permitido que los créditos sean más accesibles, lo que ha propiciado que el segmento siga en expansión. García resaltó que los créditos del Fondo Mivivienda, orientados a facilitar la compra de vivienda a segmentos de menores ingresos, han sido clave en este proceso.
Según datos de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), al cierre de 2024, las ventas de departamentos en Lima aumentaron un 30% en comparación con el año anterior, pasando de 16.502 a 21.467 unidades. Esta cifra indica una mayor actividad en el mercado inmobiliario y una creciente demanda por viviendas en la capital, especialmente en el segmento de departamentos nuevos.
Asimismo, la absorción promedio mensual de viviendas, un indicador de la rapidez con la que se están comprando las unidades disponibles, creció del 2,4% al 2,8%. Esto refleja una tendencia hacia un mercado más activo y con mayor dinamismo, lo que podría traducirse en una continuación del crecimiento del crédito hipotecario en los próximos años.
En 2020, durante la pandemia, el crédito hipotecario creció a tasas mucho más altas, llegando al 8%, debido al proceso de reactivación. Sin embargo, Arturo García indicó que la tasa natural de este segmento debería situarse entre el 4% y el 5%, lo que aún representa una tasa estable. En comparación, otros tipos de crédito, como los destinados a empresas y consumo, no han experimentado un crecimiento similar.
El crédito hipotecario también es considerado uno de los menos riesgosos para los prestamistas, ya que las personas suelen priorizar el pago de su vivienda antes que otros tipos de deudas. Esto se traduce en un mejor comportamiento de pago y en una menor tasa de morosidad en este segmento. Los expertos coinciden en que el crédito hipotecario seguirá siendo un motor clave de crecimiento debido a factores como el déficit de viviendas, la estabilidad económica y la inflación controlada.
No obstante, Giovanni García, analista de mercados inmobiliarios, se muestra más cauteloso respecto a las cifras. Si bien reconoce el crecimiento de los créditos hipotecarios, señala que los ingresos por ventas en el mercado de viviendas de primer uso aún no reflejan más que un rebote temporal en 2024, comparado con la caída del año anterior.
Ana Cecilia Gálvez, gerente general de ASEI, sostuvo que el comportamiento del crédito hipotecario en 2024 se debe a la mejora de las condiciones económicas y laborales en el país. A esto se suman las bajas tasas de interés, que han favorecido la adquisición de viviendas, dinamizando el sector inmobiliario y promoviendo una mayor actividad en la compra de propiedades.
Según Arturo García, las perspectivas para el futuro del mercado hipotecario son positivas. “Las tasas de crecimiento son buenas y deberían mantenerse”, comentó, destacando que la desaceleración de la inflación desde 2023 y las reducciones en la tasa de interés de referencia del BCRP han tenido un impacto directo en el acceso a los créditos hipotecarios. Esto ha permitido que más personas puedan afrontar el pago de sus hipotecas.
En este escenario, aquellos interesados en acceder a un crédito hipotecario deben considerar que el momento actual es ideal, pues las tasas de interés continúan siendo favorables. García sugirió que, en caso de que la tasa baje aún más, los clientes podrían refinanciar su deuda con una tasa más baja en el futuro, lo que beneficiaría a quienes decidan adquirir un préstamo ahora.
En cuanto a la evolución de las tasas de interés, la tasa rectora del BCRP ha experimentado una reducción significativa, pasando de 7,75% en 2023 a 4,75% en enero de 2025. Esto ha tenido un impacto directo en los préstamos hipotecarios, donde las tasas de interés han disminuido del 10% en 2023 a un 8,2% en enero de 2025, lo que mejora las condiciones para los prestatarios.
Según el índice del mercado inmobiliario de Urbania, el precio del metro cuadrado en Lima cerró 2024 en S/6.744, lo que representa un aumento anual del 1,5%. Esto implica que los precios de los departamentos en la capital siguen en ascenso, aunque de forma moderada. Por ejemplo, un departamento de 60 m2 puede tener un precio cercano a S/418.649, mientras que uno de 100 m2 puede superar los S/650.000, dependiendo de la ubicación.
Por otro lado, los precios más altos se concentran en distritos como Barranco, San Isidro, Miraflores y San Borja, mientras que los más económicos se encuentran en zonas periféricas como Ate Vitarte, Bellavista y Los Olivos. Cinthia Pasache, gerente comercial de Best Place to Live, destacó que a la hora de adquirir un inmueble, es esencial analizar no solo el precio, sino también factores como la reputación de la inmobiliaria y la calidad del proyecto, especialmente en términos de entrega, posventa y áreas comunes.
Finalmente, el crédito Mivivienda sigue jugando un papel crucial en la adquisición de viviendas, especialmente para quienes compran por primera vez. Este crédito permite financiar inmuebles terminados, en construcción o en proyecto, con montos que van de S/67.400 a S/355.100. Según los datos del Fondo Mivivienda, al cierre de 2024 se desembolsaron 9.347 créditos por un total de S/1.697 millones, con el apoyo del Bono del Buen Pagador, que ayuda a reducir la cuota inicial y facilita el acceso a un crédito menor. Este programa sigue siendo un motor clave para la reducción de las brechas sociales y el acceso a viviendas de calidad en el país.
