Los strip centers son un modelo de negocio que ha ido creciendo en el país y cobrando protagonismo para los desarrolladores inmobiliarios. Tal es así, que no solo se han levantado proyectos en Lima, sino también en otras regiones como Cusco, Trujillo, Piura, entre otros.
Se trata de un concepto que agrupa a un reducido número de tiendas de conveniencia, ubicados en un espacio de mucha afluencia y cercano a zonas residenciales. Este mix de tiendas está orientado a ofrecer productos de uso cotidiano en un formato que permita un desplazamiento rápido a través de todo el sitio.
José Antonio Contreras, gerente general de la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento (Accep), señaló a Gestión que los stripcenters son centros comerciales más pequeños, cuyo tamaño fluctúa entre los 5,000 m2 a 15,000 m2.
“Tiene como propuesta comercial a supermercados más una oferta de locales de servicios y conveniencia, lo cual permite al visitante o consumidor un ingreso y salida mucho más rápido versus la realidad de un centro comercial, que tiene un mayor tamaño, con varias tiendas anclas, locales de moda, entretenimiento y restaurantes”, precisó.
En ese sentido, Giancarlo Mejía, socio de BM Consultores, indicó que las principales diferencias entre estos dos modelos son el tamaño y la variedad de tiendas.
Un centro comercial convencional se diseña para atender una zona de influencia mayor, requiere una ubicación estratégica entre dos avenidas de alto tránsito de preferencia, una superficie arrendable importante y una variedad de tiendas mayores (supermercado, tienda por departamento, gimnasio, cine, etc.) y menores (moda, calzado, belleza, restaurantes, etc).
Por otro lado, “un strip center tiene un área de influencia mucho menor y está ubicado cerca al mercado objetivo, que puede ser una urbanización, un conjunto residencial o un clúster de comercio, educación, salud, etc”.
Stripcenters vs centros comerciales
Giancarlo Mejía detalló que los strip centers pueden ser más atractivos para los inversionistas, porque en nuestro país existe una demanda creciente de servicios en torno a las urbanizaciones y proyectos inmobiliarios residenciales, los cuales se han desarrollado y se seguirán desarrollando por el déficit de vivienda que hay.
“Los residentes requieren tener cerca soluciones de compra de artículos de primera necesidad y un lugar de esparcimiento (café, cine, gimnasio, restaurante, juegos para niños, etc). Otro factor es que el nivel de inversión es mucho menor que la inversión para un centro comercial convencional”, acotó a Gestión.
Cabe mencionar, que la rentabilidad del inversionista puede variar en cada proyecto dependiendo de la ubicación del mismo, a mejor ubicación el costo del terreno es mayor y el precio de renta de las tiendas comerciales será mayor también.
“El factor tiempo es muy importante para la rentabilidad. En ese sentido, el strip center por su menor tamaño tiene la ventaja de construirse en menor tiempo que un centro comercial tradicional, lo que permite el inicio de operaciones y que se generen flujos de arrendamiento más rápidos”, manifestó Mejía.
Luis Sánchez, consultor senior de Investigación y Consultoría de Jones Lang LaSalle (JLL), coincidió en que los strip centers tienen un mayor atractivo frente a los centros comerciales, debido a la menor complejidad.
“Para colocar un centro comercial, el inversionista debe contar con un terreno de 40,000 m2 en promedio, dependiendo del formato, mientras que en un strip center hay mayor posibilidad de encontrar un espacio en el casco urbano”,sostuvo a Gestión.
Adicional a ello, al ser más pequeño, los locales suelen arrendarse mucho mas rápido, por lo que tienden a tener una mejor rentabilidad para el inversionista. En cambio, en un proyecto de centro comercial, el desarrollador tiene que tomar en cuenta otras variables, como la ubicación y competencia.
“Un strip center puede convivir dentro de un mismo distrito con un centro comercial y funcionar sin problema”, destacó Sánchez.
Asimismo, mencionó que va a depender mucho del perfil de inversionista. Por lo general, el desarrollo de proyectos de centros comerciales pertenece a grandes desarrolladores que conocen del rubro, los cuales trabajan con fondos de afuera; mientras que para un inversionista local un strip center puede encajar mejor con su capital disponible.
Zonas más atractivas
Fernando Velarde, socio fundador de Consultora VeMás, detalló que el strip center funciona muy bien cerca de paraderos y calles con alta densidad, porque requiere de un flujo de gente. En ese sentido, las áreas que están en proceso de pasar de zona industrial a residencial son ideales, ya que carecen de bodegas, farmacias y otros servicios.
“Hoy se puede pensar en algunas zonas de Chorrillos, Breña, Cercado, Ventanilla e Independencia, las cuales están en esa transición para dejar de ser zonas industriales y convertirse en proyectos residenciales”, añadió a Gestión.
En estas áreas hay demanda de servicios, pero no hay oferta, por lo que el strip center calza perfecto para cubrir esas necesidades de los ciudadanos.
Luis Sánchez, por su parte, señaló que para el desarrollo de este tipo de proyectos, predominan distritos de Lima Moderna como Jesús María, Surco, Miraflores y algunos otros de la zona norte.
Modelos híbridos
Fernando Velarde comentó que si bien el strip center es un formato que existe hace varios años, se ha generado una especie de “modelo híbrido”, en donde se ha adoptado algunos rasgos de otros tipos de comercio.
“Lo que se está dando ahora no son exactamente strip centers, sino un híbrido entre un mercado, bodegas, farmacias y otras tiendas de conveniencia. Todas estas se juntan en galerías y cuentan con actividades de ocio, comunitarias y también se hacen eventos”, explicó a Gestión.
“Por ejemplo, los Unicachi y Eco Plaza tienen todo un formato que se siente más una creación peruana, mientras que el “strip center per se” es un modelo norteamericano”, añadió.
Velarde manifestó que estos “strip centers híbridos” están orientados a comunidades de comerciantes. En el caso de Unicachi, son grupos de vendedores que se juntan para hacer un levantamiento de capital y fijan cuotas extraordinarias.
En ese sentido, el riesgo es muy bajo, ya que estos mismos comerciantes generan el capital. “Si 3,000 personas se organicen y aportan S/ 100 mensuales para levantar el fondo de inversión, se genera un proyecto inmobiliario muy potente”, agregó.
“La forma en como se configura este negocio es de muy bajo riesgo, porque ya tiene un público cautivo”, remarcó.
Panorama
José Antonio Contreras remarcó que actualmente Lima es la región que cuenta con mayor número de strip centers. En ese sentido, afirmó que este tipo de proyectos seguirán proliferando en el país.
“Seguirán en aumento y serán acompañados por inversionistas institucionales, ya que los strip centers tienen una inversión más acotada versus un centro comercial, que al ser de mayor envergadura, requiere un mayor Capex de Activos”, argumentó a Gestión.
Por su parte, Giancarlo Mejía indicó que el panorama para este formato es alentado y su incremento irá de la mano con el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda, tanto edificios residenciales como habilitaciones urbana.
